Como funciona a ação renovatória de aluguel comercial
Garantir a permanência em um ponto comercial estratégico é um dos maiores desafios de quem
empreende. Muitas vezes, após anos de investimento e fidelização de clientes, o locador pode
se recusar a renovar o contrato. É nesse cenário que surge a ação renovatória.
O que é a ação renovatória?
Prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a ação renovatória é um instrumento jurídico que
permite ao inquilino (locatário) garantir a renovação do aluguel comercial, mesmo contra a
vontade do proprietário, desde que preenchidos certos requisitos. O objetivo central é proteger
o “fundo de comércio” — o valor e a clientela que o negócio agregou àquele local.
Requisitos fundamentais
Para ter direito a essa proteção legal, a lei exige três condições cumulativas:
1. Contrato por escrito e com prazo determinado: Não vale para acordos verbais ou contratos
que já passaram a vigorar por tempo indeterminado.
2. Prazo mínimo de 5 anos: O contrato atual (ou a soma de contratos escritos e ininterruptos)
deve totalizar, no mínimo, cinco anos.
3. Exploração do mesmo ramo por 3 anos: O locatário deve estar na mesma atividade comercial
há, pelo menos, três anos consecutivos na data da renovação.
O prazo fatal: Não perca a data!
Este é o ponto onde muitos empresários erram. A ação renovatória deve ser ajuizada em um
intervalo muito específico: entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato vigente.
Se o contrato vence em 31 de dezembro, por exemplo, a ação deve ser protocolada, no
máximo, até o dia 30 de junho do mesmo ano. Se passar desse prazo, o inquilino perde o
direito à renovação compulsória e o proprietário recupera o poder total de decidir se renova ou
se pede o imóvel de volta.
Por que ela é importante?
Além de garantir a permanência no ponto, a ação serve para equilibrar o valor do aluguel. Se o
proprietário estiver exigindo um valor fora da realidade do mercado para forçar a desocupação,
o juiz pode determinar um valor justo com base em perícias técnicas.
Para corretores e investidores imobiliários, entender a ação renovatória é fundamental para
oferecer uma consultoria segura, evitando surpresas jurídicas e garantindo a saúde financeira
dos negócios locados.

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